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资深两规处理专家带你了解历史遗留违法处理的流程
2018-08-23 10:21
文章附图


2018年7月27日,深圳市政府向社会征求关于《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》的意见(以下简称“处理办法”)。估计大家已经留意到了,产业类和公共配套类的处理,同时文件名中”深圳市人民代表大会常务委员会关于“修改为”深圳市人民政府关于“,因为按人大的决定,历史违法建筑应包含住宅类,而本次只针对产业类和公配类的处理,因此并没有完全实施人大的决定的内容,故改为由人民政府。现就该处理办法梳理分析如下


一、历史违法建筑处理政策沿革微信图片_20180823102439.jpg

(一)1999年人大决定

1、时间:1999年3月5日,《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》(通称99.3.5)开始施行。

2、内容:99.3.5《决定》对违法建筑进行了定义,列举了具体的情形,并对规划、土地、消防、建设等行政主管部门查违职能进行了划分。

3、问题:由于规定比较原则,没有提出具体的处理办法,因此99.3.5《决定》存在操作性不强等问题。

(二)两规

1、时间: 2002年3月1日,市人大常委会制定的《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》(通称“两规”)开始施行。

2、内容:

(1)在处理主体上,包括原村民、原村集体、非原村民和其他企业;

(2)在处理范围上,包括违法私房和生产经营性违法建筑两种类型;

(3)在处理时间节点上,明确为1999年3月5日之前建设的违法建筑。

(三)2004年市委市政府决定

1、时间: 2004年10月28日,市委市政府发布了《中共深圳市委、深圳市人民政府关于坚决查处违法建筑和违法用地的决定》(深发〔2004〕13号)。

2、内容:进一步强化了违法建筑处理的组织领导,进一步细化了政府相关职能部门在查处违法建筑工作中的具体职责,确保实现违法建筑在04.10.28后“零增量”,要求在建的违法建筑一律停建等待处理,对此后违法抢建的“建一栋、拆一栋”。

(四)三规

1、时间: 2009年6月2日,市人大常委会发布《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(通称“三规”)。

2、内容:立足于一揽子解决所有农村城市化历史遗留违法建筑处理问题。

(1)在处理主体上,包括原村民、原村集体、非原村民和其他企业;

(2)在处理范围上,包括各类违法建筑;

(3)在处理时间节点上,明确为2009年6月2日之前建设的违法建筑。

(五)试点办法

1、时间:2013年12月30日,《〈深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定〉试点实施办法》(市政府令第261号,简称《试点办法》)发布。

2、处理原则:全面摸底、区别情况、尊重历史、实事求是、甄别主体、宽严相济、依法处理、逐步解决。

3、处理对象:三规《决定》实施之前所建的各类违法建筑,但非原村民所建住宅类历史违建和对以房地产开发为目的未经批准建设的住宅类违法建筑不予处理确认。


二、实施办法内容解析

2013年12月30日,深圳市发布了《〈深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定〉试点实施办法》(市政府令第261号,简称《试点办法》),自2014年4月1日起在1个街道和15个社区开展了为期15个月的处理试点工作,至试点期满没有一单历史违建完成处理确认全流程。

为此,市规土委在试点工作结束后,在全面总结评估试点工作的基础上进行了大量密集的调研,对试点办法进行修订,形成了《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》(以下简称“处理办法”),现就处理办法相关内容解析如下:



(一)处理范围及对象

除住宅类历史违建外的违法建筑,主要包括以下类型:

1、1999年3月5日之前所建的符合两规处理条件,尚未接受处理的违法建筑;

2、1999年3月5日之前所建的不符合两规处理条件的违法建筑;

3、1999年3月5日之后至2004年10月28日之前所建的除住宅类外的各类违法建筑;

4、2004年10月28日之后至2009年6月2日之前所建的除经区政府批准复工或者同意建设外的除住宅类外的各类违法建筑。

按实际用途类型分为:

1、生产经营性历史违建,包括工业类、仓储类历史违建,是指厂房、仓库等实际用于工业生产或货物储藏等用途的建筑物及生活配套设施;

2、商业、办公类历史违建:指用于商业批发与零售、商业性办公、服务(含餐饮、娱乐)、旅馆、商业性文教体卫等营利性用途的建筑物及生活配套设施;

3、公共配套类历史违建:指实际用于非商业性文教体卫、行政办公及社区服务等非营利性用途的建筑物及生活配套设施。

(二)处理结果或方式

处理办法对处理结果确认分为三种方式:处理确认、依法拆除或没收、安全纳管。(对比决定及试点办法,原为“临时使用”方式现改为“安全纳管”

(三)审查程序或流程(主要针对处理确认方式展开,因该方式可作为城市更新改造时能增加合法权属比例的路径之一

1、当事人提出申请处理

提出申请处理的前置条件:须在2009年6月2日起六个月内按《决定》的相关规定,申报过违法建筑普查登记的违法建筑。

备注:申报后被处理前,都要纳管,而且是政府行为,非相对人的主动作为;另外根据决定要求是原则申报过的,但不排除有补充申报。

2、街道办事处初审

初审内容如下:当事人身份确认、建设时间核查、权属调查、分宗定界、建筑物现状用途核实。(较试点办法取消了“原批准文件的真实性核查”,增加了“地质灾害及占用河道堤防的核查要求”),并提出以下业务指导要求。

(1)建设时间核查结合地形图、航拍资料、卫星资料、房屋编码信息、违建所在社区工作站和村集体组织或继受单位证明。

如有航拍资料、卫星资料的,应当以航拍资料、卫星资料作为建设时间核查的主要依据。

(2)当事人与村集体组织或继受单位应向街道办提供共同出具的承诺书,承诺同意征地或转地且不再需要政府支付征转地补偿、与违建有关的经济利益关系已自行理清、自行承担相关法律责任。(承诺书出具可由区政府制定操作办法

(3)街道办组织测量机构现场测量,填写权属调查及分宗定界表,由当事人签字认可并由村集体组织或继受单位盖章及负责人签字确认。

(4)街道办事处在收到测量相关成果及电子数据后5个工作日内将权属调查及分宗定界表在所在社区公示10日

公示有异议的,街道办事外暂停处理;无异议的,将申请资料、权属调查及分宗定界资料等处理材料移送区查违办。

3、处理材料移交区查违办

如审查材料不齐全的,应在3个工作日内一次性告知街道办事处应补充的材料并将相关资料退回街道办事处。

如审查材料齐全的,应设立卷宗,并在10个工作日内完成全部审查工作,并对结果进行分类处理。

(1)对不属于处理范围的,书面答复当事人并说明理由;

(2)属于处理范围的,向规划国土部门发征询处理意见函。

4、规划国土部门核查是否存在以下情况并出具规划土地审查意见书(15个工作日):

(1)非法占用已完成征转地补偿手续的国有土地;

(2)占用基本农田;

(3)占用一级水源保护区用地;

(4)占用规划高速路、快速路、主干路、广场、城市公园绿地、高压走廊及现状市、区级公共设施等用地;

(5)压占原水管蓝线;

(6)不符合橙线(指重大危险设施管理控制区)管理要求;

(7)位于土地利用总体规划规定的禁止建设区内。

核查结果除以上情况外,可以予以规划现状确认,并在审查意见书明确下列内容:

(1)建筑物的用地范围、土地使用权期限,土地使用期限自2009年6月2日起算,按照法定最高使用年期确定;

(2)历史违建处理确认应当补缴的地价;

(3)涉及占用农用地、未利用地的,载明处理确认须先行补办农用地、未利用地转用手续;涉及基本生态控制线的,予以注明;

(4)其他相关内容:如用地范围内的建筑覆盖率应按产业类60%以上,公配类按50%以上确定;审查不予以规划现状确认的应载明规划土地审查结果和土地用途、规划用途依法确定的时间等内容。

5、区查违办收到复函,予以规划现状确认的违建,根据是否涉及生态控制线进行处理分类处理。

(1)不涉及或涉及但建设时间在2005年11月1日前或因生态线局部调整被调入线内的,区查违办应当在5个工作日书面告知当事人办理房屋安全鉴定、消防验收或备案手续(已有相关证明的,无需重复办理)

(2)涉及生态线且建设时间在2005年11月1日后的,区查违办应当在5个工作日内向发展改革、经贸信息、人居环境、水务、城管等主管部门发出征询意见函。

6、相关部门出具意见(5个工作日

区查违办对涉及生态线的,根据各部门意见予以留用的,应当在5个工作日书面告知当事人办理房屋安全鉴定、消防验收或备案手续(已有相关证明的,无需重复办理)

7、《处理证明书》申请

已办理房屋安全鉴定、消防备案手续或取得房屋安全和消防安全等有效证明的(即不存在重大安全隐患)并提交相应承诺书的,区查违办应当10个工作日核发地价缴纳通知书。

地价缴纳后,区查违办收到当事人或管理人申请办理《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑处理证明书》后,应在符合下列条件情况下,5个工作日内出具《处理证明书》

A、已缴纳罚款;B、已缴纳地价;C、取得房屋安全、消防等相关有效证明文件;D、未受地质灾害影响或采取有效防灾措施。


(四)处理办法罚款与地价缴交计算

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(五)两规与试点办法罚款与地价计算


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三、其他内容说明

(一)街道办事处初审时对位于地质灾害易发区及占用河道堤防的直接不予通过初审。

(二)纳入城市更新单元计划的和拟申报城市更新单元计划、权属清晰的合法土地达到一定比例的,可以申请简易处理,由区更新职能部门核发《简易处理意见书》后,当事人可委托由计划申报主体提交区查违办申请简易处理。

区查违办收到申请材料后5个工作日内向城市更新计划申报主体核发《简易处理通知书》;对于已纳入城市更新单元计划的违建,根据《简易处理通知书》在拆除重建时视为权属清晰的合法建筑物及土地,其涉及缴纳的罚款和地价应在城市更新项目实施主体与政府职能部门签订土地出让合同前缴清。

对于拟申报城市更新单元计划最终未经批准的,《简易处理通知书》失效。

土地整备活动涉及历史违建的,也可以进行简易处理。

(五)历史违法建筑确认为非商品性质的,限定自用,不得抵押、转让。

(六)经处理确认后办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记需要提供下列材料:

1、申请书;2、身份证明;3、《处理证明书》;4、宗地图(在罚款与地价缴纳后,由规划土地审查部门在5个工作日内出具);5、测量报告。

(七)以下情况的处理方式为拆除或没收、安全纳管:

1、非法占用已完成征转地补偿手续的国有土地;

2、占用基本农田;

3、占用一级水源保护区用地;

4、占用规划高速路、快速路、主干路、广场、城市公园绿地、高压走廊及现状市、区级公共设施等用地;

5、压占原水管蓝线;

6、不符合橙线(指重大危险设施管理控制区)管理要求;

7、位于土地利用总体规划规定的禁止建设区内;

8、规划土地审查意见书不予规划现状确认的或者涉及生态线、区查违办根据各部门意见不予留用的;

9、房屋安全鉴定、消防安全鉴定不合格的,即存在重大安全隐患的。

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