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重磅 | 深圳调控升级:限售限离限企业买房
2018-08-01 09:44
文章附图



刚刚,深圳市政府发布《深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》。



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重点如下:


1.暂停企事业单位、社会组织等法人单位购买商品房。


2.各类新供应用地(含招拍挂、城市更新、征地返还用地等) 上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。


3.商品住房3年限售,商务公寓5年限售。


4.对购房人离婚2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的,各商业银行、市公积金中心按贷款首付款比例不低于70%执行。



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刚刚,一购房者抢闸网签。其表示,试试运气呗,不行就取消。



01

业内解读



| 住建部专家、深圳市房地产研究中心主任王锋

限制企业购房,防止“与民争利”


关于企业限购。近期,一些热点项目以公司名义购房的数量占到了房源总套数的20%以上,部分手握大量资金的买家通过注册公司摇号购房,对刚需形成挤压。为此,深圳借鉴北京、上海等城市做法限制企业购房;一是有利于堵住漏洞,避免个人绕开限购政策进行炒房,二是有助于“摇号购房”的公平性,防止企业“与民争利”。政策的出台及时且必要。


关于商务公寓限售。近五年,深圳成交再转手的商务公寓占总成交规模的70%左右;近一年半,企业购买一手商务公寓占总成交规模的16.9%,个人和企业炒作商务公寓比较明显。2017年以来,北京、上海、广州均加大力度,抑制商务公寓投机炒作。


该政策的出台,一是有利于抑制投机,堵住社会资金炒作商务公寓;二是确保产业用地供给,发挥商务公寓基本配套作用;三是增加租赁供应,促进企业和个人持有商务公寓出租经营。政策的实施,可能影响开发商参与城市更新的积极性,但对规范市场、抑制炒作、保证未来产业发展空间,具有积极的意义。


关于个人限售。2017年,深圳产权两次转移时间不满3年的住房占二手房总成交量的46%,二手房炒作较为明显。近两年,北京、成都、西安等50多个城市出台了住房限售政策,抑制市场炒作、稳定房价预期。该政策的实施,有利于抑制短期炒作和非理性购房,防止未来过度抛售可能导致的经济风险;政策仅对新房限售、未追溯已购住房,有利于住房合理流动且富有人性化。


关于抑制离婚炒房。今年以来,我市离婚人数增长较快,存在通过离婚规避“深八条”限购、限贷政策投机炒房问题。目前,北京、广州等多个城市已出台类似政策,限制借助离婚炒房。该政策的出台,进一步完善了差别化信贷政策、补上政策漏洞,也有利于框正社会伦理和公德;政策措施较为精细,有利于避免 “一刀切”对刚需的伤害,措施具体精准也体现人性化。


此外,《通知》还提出了要加大市场整顿力度,打击侵害群众利益、治理市场乱象等措施;提出“线上公证摇号”、“线下公证选房”等摇号购房模式。这些政策,有利于进一步规范房地产市场秩序,落实住建部七部委治理市场乱象的指示,保证房地产市场公开、公平、公正运行。


深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁

填补漏洞,靶向治疗


这个政策,我觉得应该是2016年深八条,以及后来三价合一政策的延续,是对以往政策漏洞的补充。


因为之前这些政策在执行过程中会出现一些漏洞可钻,比如企业参与,买房假离婚等,用了一个医学术语叫靶向治疗。特点就是针对性极强,对假离婚,企业摇号,类住宅公寓等可钻的空子,专门管制。


对想短炒投机的,限制三年不能卖,针对性极强,填补漏洞性质的。


深圳贝壳研究院院长肖小平

短期内交易量会明显下降,市场会降温


我认为这个政策出台的时机还是比较微妙的。如果说市场非常热,出台这样的政策刚好起到打压的作用,但现在市场趋冷,这样的政策出来,我觉得还是会让不少的置业者产生观望情绪,所以短期内交易量会比较明显下降


对于准备买新公寓的人都会去买商品房的说法,我个人不赞同,因为买公寓的人大部分是没有名额买商品房的,不存在这样一个转换。


从整体市场来看我认为会降温。因为量是先行指标,量下降之后,价格也会降温。但同时,这个政策可能还会结合一些不在这次发布的政策,比如金融与银行的房贷政策、房贷额度等其他调控手段或者是外力因素,如果说这些外力因素继续保持比较紧的状态,有可能最终会令房价有下调。下调幅度具体还是要看银行等政策,如果额度依然这么紧,房贷利率更高,可能会和这次房价政策共震,最后达到更低迷的状态。


预测长期房价走势是没有意义的,比如我们可以预见到8月份交易量会下降,如果说交易量下来之后,没有其他政策影响,可能消化起来房价能稳住,不继续下降也有可能。但是因为现在其他外力是无法预测的,单凭这个政策预测9月份是没有意义的。

总体来说,在目前市场趋冷的情况下,对市场是有比较大的影响的,因为之前其实很多人预计房价不会涨了,现在政策出台会让这些人更加坚信这一点,如果坚信房价不会涨,购买意愿就会下降。


开发商推盘加快跟政策无关,推盘加快变多是必然的趋势。因为从去年开始还是被压制的,无论开发商自己观望还是其他原因无法入市,但开发商被压制这么久之后,其实入市的意愿或者压力都是比较大的,因为资金要回笼,所以政策不会推高开发商推盘积极性。


反而,政策出来之后,比如8月份上半月,没有取得预售证的项目,开发商也许会持续观望一下,看一下政策影响有多大,价格应该怎么定。但放到整个下半年,开发商推盘的积极性会更高,但跟这个政策无关。


对买房者的建议:


其实我特别想提醒当下有买房打算的人,买对时机,考虑大的市场走势对个人影响是不太大的,因为我们在观察过去的一年多以来,其实深圳房价总体平稳的前提下,我们的个盘的走势是分化的,就是因为在市场总体平稳下,大家都是比较接受的,总体均价是平稳的,但去到个别盘是有差异的,不要太执着于现在不适合入市,应该花更多精力去挑选适合自己的盘,关键是能不能挑到适合你的,涨价的盘,跑赢市场的盘,才是做功课的重点,而不是整天看大势。


Q房网数据研究中心

“满五唯一”更珍贵,注意防范违约风险


1、针对限制企业购房——以企业的名义购房,对于炒房来说,这是一个能躲避限购的好办法,虽然交易税有所增加,但是可以股权的形式转让,不用过户,也可减少部分交易税费。该政策的出台有利于抑制非理性需求,是给限购政策打上公平的“补丁”,短期内,市场成交量会有所降低,但总体,对市场的负面影响不大。


2、针对商务公寓的5年限售——该政策的实施,将会导致商务公寓的需求下降,在短期内直接影响到深圳商务公寓的成交量。加上新供应土地建设的商务公寓只租不售,联合打压公寓市场热度。


3、针对住宅的3年限售——对新购买的住房执行限售,不溯及过往,可以有效遏制炒作行为,但也会造成二手住房交易量的下降。住宅3年禁售的限制,同时也会抑制楼市的流动性,使得挂牌出售的住宅数量会减少。是否会导致二手房市场供应偏紧,甚至出现二手房供应紧张而进一步使得二手房成交价格上升则需要时间的检验。


4、针对离婚买房——近两年,假离婚一直是炒房酷爱用的手段,每次限购的出台都会伴随一波假离婚浪潮。此次离婚需要清算婚前家庭房产数量,以后离婚做不到“净身出户”。该政策属于“打补丁”政策,有利于杜绝假借“假结婚”获得首套资格、税费优惠。但政策并未一刀切,对于婚后的合理购房需求依然给予宽松处理。


5、新供地建设的公寓只租不售——进一步减少销售类公寓供应量,新公寓将全部用于租赁市场,未来租赁供应大增。


不论是企业还是个人限售,不论是住宅还是公寓限售,都减少了买卖市场供应量,反之增加了长持市场供应量,也就增加了租赁市场供应量,诱导偏向租赁方向,迎合回归居住及发展租赁的政策导向。


友情提醒:1、“满五唯一”更显珍贵;2、政策出台短期内“毁约”情况可能增加,请注意防范。


| 呆呆咖啡馆

离婚买房政策优化


1、未来企业炒房休息了;


2、现有公寓交易会珍惜,价值值得长期持有;


3、待售公寓炒家入市积极性降低;


4、住宅短炒将被打击,高杠杆者将面临资金问题;


5、离婚买房这条路是堵死了,而且很人性化,对于刚需者依然可以买房,必须点赞一个。


| 美联物业深圳董事总经理江少杰

商务公寓变成真正的“不动产”


深圳升级限购限贷政策,对于公司买房、多次离婚以及商务公寓投机者进行了精准打击,全面堵塞了先前的政策投机漏洞,从目前出台的新政来看,影响最大的一条是“商务公寓买卖”,极大影响商务公寓未来的成交量。新政中提到的“新供应用地的商务公寓只租不售,新政后购买的商务公寓限售五年”。


对于新售商务公寓购房者来说,可能要持有七年左右时间,同时买家减少,直接影响商务公寓的成交量,未来市场流通量将进一步萎缩,需求减少,从而变成真正的“不动产”。


而对于“新政后购买的住宅限售三年”这一点来说,由于新房一直采取限价措施,对于未来新房成交量影响不会太明显,但对于二手房来说,影响较大,短时间内交易量会出现较为明显的下滑,市场上的交易房源相对减少。但从长远来看,如今国内稳妥的理财投资渠道较为匮乏,即使出台新政,对房价本身的影响不会太大。


| 深圳资深地产媒体人朱罗纪


深圳此次出台新政最首先的目的是打击短期炒卖行为。而这个政策对不同的产品则会有不同的影响:


1.公寓:公寓是新政中受影响最大的产品。去年公寓呈现井喷状态,不断出现大宗交易,在新政后,入场的资金将被锁死,公寓“宽进严出”,成交速冻。


2.新房:新政规定深圳住宅在拿到房产证两年后方可交易,以当下深圳市场的行情来看,新房普遍要2年才能交房,意味着买新房的购房者需要在手上持有接近五年的时间。从这个角度看,深圳新政对新房的冲击大于二手房。


3.二手房:对二手房市场短期会有影响,二手房会冷冻半年左右的时间。当下深圳投资可扎堆的二手房市场,很多人准备了两年的月供。限售三年将通过持有期的延长增加资金成本,打击短炒。


从供求关系来讲,深圳最根本的解决方法还是要增加供应。长期来看,深圳的房价不会因为政策而下跌,更可能因为外部的冲击而产生波动。


本次新政主要是打补丁,说明深圳抗风险能力比较强,可以承受适当的波动。今天,中央政治局跟深圳同时发生,反应出一个相同的态度:接下来对房地产还是会持续严格控制。


| 深圳市房地产中介协会发展研究部总监徐枫


对法人单位买卖商品住宅和公寓销售的限制,符合市场预期,主要是进一步遏制商品住宅的短炒。对信贷政策的进一步细化,是针对假离婚等现象出台的对策。


资金有可能部分流向工商铺,但在贸易战的变数下,大幅度增加工商铺的交易量基本不存在。资金在房地产避险情绪增加。


综合来说,本次政策在此前深圳已是全国最严的基础上,严上加严,进一步增加房价横盘乃至小幅下挫的预期,符合2015年起深房中协对深圳商品住宅市场交易量和价格调整的预测。


| 深职院房地产研究所所长邓志旺博士


对限购政策限价政策打补丁,消除一二手楼价差推动的投机行为。对公寓和二手楼限售等政策收紧,属于未雨绸缪,提前预防深圳新房住房供给不足可能造成的二手楼和准住房、公寓价格上涨。同时,也为央行放水筑了一道的防水墙。一手楼价格倒挂,影响不大,二手楼压力比较大。


| 广东华商律师事务所律师周争锋


政策规定的通知发布之日起,依据民法常识不含通知发布的当日,也就是今天31号全天的网签合同均是不受政策影响的,网签合同上会体现有录入及打印网签合同房具体时间,不出意外,今晚中介也会加班加点录入网签合同。


《民法总则》第二百零一条按照年、月、日计算期间的,开始的当日不计入,自下一日开始计算。明天(8月1日)含当天以后网签的一手二手商品住房,自取得不动产权证书之日起限售三年。


按照小时计算期间的,自法律规定或者当事人约定的时间开始计算。


| 深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉博士


1、央行开启放水,怕资金流入楼市,热点城市率先调控,做出表率。


2、近期,新华社三问楼市之二《个别城市对炒作睁只眼闭只眼 希望高房价拉高地价》指出,今年以来,深圳严格执行各项调控政策不放松,房价实现连续20多个月稳中有降,给予高杠杆炒房者一次深刻的市场教训。首次肯定了某地调控政策,深圳是改革开放的前沿阵地,做出表率。


3、近期一线城市回升,深圳是今年以来热点城市中,唯一一个新房二手房累计成交量同比都上涨的城市,而且深圳2015在全国各大楼市率先反弹,房价翻了一倍,那时全国其他城市都很低迷。到目前为止,已过去了3年。按照板块轮动的规律,深圳也将率先回暖。


4、深圳率先调控,反映了国家希望通过深圳调控,将一线城市反弹的势头压住,引导市场预期,给货币政策松绑创造条件。


此外,深圳大宗交易一向活跃,去年商务公寓基本上有1/3的成交量被机构买走,深圳是投资机构(特别是私募机构全国最多)最多的城市。下半年,深圳新房将大量推出,一二手房价格倒挂继续存在,投资机构买房,个人利用零门槛注册机构买房,将会大量存在。


之前已经有杭州,西安,长沙成都出台了限制企业买新房的政策,就是因为一、二手房价格倒挂,一手房交易成本低很多,投资者注册机构买房,深圳的政策,主要就是堵住这个漏洞。


| 乐有家研究中心点评


◎限售


对于买房自住长持的人而言,限售对他们不会有太大影响。本次限售政策的出台,主要针对的是短线投资客。短炒客频繁换手,推动了房价的上涨,对市场对刚需都造成了不好的影响。从深圳近几年出台的政策来看,都在逐步打压投资行为。


而此次深圳出台住宅限售3年、公寓限售5年的政策,从限制交易的角度抑制了短炒客通过短期炒房来获利的方式,是对前期推行政策的进一步补充。让楼市回归到“房住不炒”的本质,进一步控制了房价的上涨,使得二手交易市场往健康有序的方向发展,利好刚需。


此外,限售政策的出台将利好“满五唯一”的二手住宅房源,购房者可多多关注。由于政策出台突然,市场可能会迎来一小波毁约潮,建议买卖双方在交易前了解清楚各自的情况,避免纠纷,顺利交易。


◎限离


为了降低买房首付,“假离婚”一直是不少人钻漏洞买房的方式,也成为投资客常用的买房手段之一。而本次对于离婚差异化的信贷政策执行,则扼杀了违法违规的“假离婚”现象,利好楼市长远健康发展。


◎禁止企业购房


当前深圳楼市住房相对紧张,禁止企业购房给予个人购房者更多的购房机会,有助于缓解住房市场的供求压力。此外,由于限购等原因,会有一些投资客通过公司名义购买住宅,所以禁止企业购房也有助于打击投资客炒房。


当前深圳楼市企业购房的比例并不普遍,占比较小,但这一政策的出台,也表明了政府严格执行限购政策的决心,相当于给限购政策打补丁。



02

政策全文


《深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》


一、加强法人单位购买住房管理


暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房。


通知发布之日起,停止办理企事业单位、社会组织等法人单位购买新建商品住房和二手住房网签手续;通知发布之日前已办理网签的,可继续完成交易。


二、加强商务公寓销售和运营管理


各类新供应用地(含招拍挂、城市更新、征地返还用地等) 上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。企业整体持有年限与土地出让年限应当一致,对外出租单次租期原则上不超过10年。


通知发布之日起,个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓,自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。通知发布之日前已办理网签但尚未取得不动产权利证书的,不在禁止转让之列。


三、加强商品住房转让管理


居民家庭新购买商品住房的(不含人才住房、安居型商品 房),自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让。


通知发布之日前已办理网签但尚未取得不动产权利证书的新建商品住房和二手住房,不在禁止转让之列。


四、完善差别化住房信贷政策


对购房人离婚2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的,各商业银行、市公积金中心按贷款首付款比例不低于70%执行;若无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明的按贷款首付款比例不低于30%执行;若能提供离婚前家庭仅有1套住房证明的按贷款首付款比例不低于50%执行。


市房地产主管部门将进一步加大市场整顿力度,联合市场监管、公安、宣传等部门开展打击侵害群众利益治理房地产市场乱象专项行动,严厉打击房地产开发企业、中介机构、自媒体恶意炒作、发布虚假信息、扰乱房地产市场秩序等违法违规行为。


进一步加强新建商品住房的销售管理工作,对社会关注度较高、预计购房人数较多的楼盘,引导房地产开发企业尽可能采用“线上诚意登记、公证摇号”、“线下公证选房”的模式开展相关销售工作,并对预售商品住房的公证摇号、按序选房过程进行全程监管。


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