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香港的住房制度
2018-06-07 21:14
文章附图

1992年2月,邓老启程南巡,连续发表声明,坚持改革开放,坚决不搞文革复辟,坚定的保护私产,并承诺逐步放开工商领域的禁锢。同时,开始推进一项影响深远的改革:房地产商品化。

而在当时我们其实并没有意识到,房地产商品化将会彻底的改变这个国家的经济结构。卖地将会成为中国地方政府最主要的收入来源,而买房,则会成为所有中国人最深切的欲望,以及最沉重的负担。

房地产制度领域最核心的法律问题,就是土地所有权与房屋所有权割裂的问题。房屋之所以被称为不动产,就是因为它必须建设在土地之上,不能随意移动,更不可能是空中楼阁。

中国土地制度55号令背后的编写团队是香港人,主笔人之一就是梁振英,土地使用权,也就是抄袭香港特有的土地批租制度,其实就是个租赁使用权。

因此有人说香港楼市的今天,就是中国其他一线城市的未来,房价终会涨过天际,没有房子的人只能蜗居。今天,我们就分析一下香港的住房制度及房价根源。

供需是影响房价的决定性因素,分析住房制度我们要先从土地供给和人口需求来分析。

从基本供需情况来看,2000年以来香港人口的年均增速保持在0.3%左右,从666.5万增加到2017年6月的739万,人口增长较快。加上香港良好的经济发展趋势、教育和医疗条件等公共设施条件,吸引了不少外来人口移民或投资住房,所以香港住房的需求比较旺盛。

与人口高速增长形成鲜明对比的是香港的土地供给,开发率不到30%,大概331.329平方公里,以这个面积计算,香港每平方公里有2.23万人,人地关系非常紧张。

在这种情况下,香港的住房体制是“公私两手抓,两手都很硬”,一方面政府将私人住宅市场放开,让房地产商更好的服务于有消费能力的群体,同时通过土地转让金、税收等获得财政收入。另一方面将财政收入投入公共住房建设中,大力发展公屋、居屋,补贴低收入阶层,保障他们的生活。

香港的公共住房制度

香港的公共住房制度建设完善、层次分明,按照收入由少到多,居民依次可以申请租赁公屋、购买居屋和购买夹心层住房,充分考虑了各个阶层的诉求。

公屋制度:公屋在香港称为“屋邨”,是为保障低收入群体基本“有房可住”的基础设施,将住房以低于市场价的租金出租给无法负担居屋或私人住宅的个人或家庭居住,是香港的“廉租房”。

“公屋制度”是否有效主要看几个方面:一是价格是否足够低廉,二是供给是否能覆盖大部分在私宅市场上买不起房的低收入群体,三是是否能有效打击滥用,保证长久有效的施行。

第一个问题:价格是否足够低廉。

租金低廉需要有资金支持,一般是政府免费或者低价批地,同时注资双管齐下。在香港公屋由房屋委员会管理,由政府免费提供土地,并且注资给房委会建设和经营公屋,廉价的土地和稳定的资金来源保证了房委会可以向居民收取低廉的租金。

租金是按市内楼面面积计算,根据收入指数制定的,目前的房价大约是50港币每平方米,是私人住宅租金150~450每平米的六分之一,香港公屋配置大概平均每人12.8平方米,一个四口之家租住50平米左右的公屋,月租是2500港币。

同时,为了保证公屋租金随居民收入合理浮动,房委会还制定了租金调节机制,每两年调节一次,如果收入指数上升,委员会增加租金,幅度是收入指数的升幅或者10%,以较少者为准,这就意味着公屋每次调节租金的幅度不能大于10%,若收入指数下降,则委员会减少租金,幅度是收入指数的跌幅,到目前为止,房委会共进行了2010年、2012年、2014年、2016年四次房价调节。

第二个问题:供给是否能覆盖大部分在私宅市场上买不起房的低收入群体。

香港公屋组屋稳定、合理且低廉,为低收入群体提供了住房保障,然而具体实施中,房委会有多少公屋可以提供?这些公屋是不是可以有效覆盖低收入群体呢?2016年房委会编配了33756个单位的公屋,截至17年9月19日,房委会辖下有222个公屋小区待编配。

这些公屋是不是够用?

根据香港房屋委员会和房屋署公布的信息,除了有合法在港的身份等基本条件(不需要永久居民身份,但是需要合法居留身份),申请公屋的标准是单身人士每月收入在1.125万、总资产在24.5万以下,两个人的家庭是每月收入1.735万,总资产33.3万。

从目前来看,每年申请公屋的人数还在持续上升,截至2016年6月有28.83万个家庭在轮候,其中15.3万个一般申请家庭,13.53万配额及计分制申请家庭。

但是从每年新增的登记申请人数来看,从2012年开始就呈下降趋势,2015年新登记3.83万例。

在这些申请数目下,房委会的目标是平均轮候时间为3年,但是目前为止一般申请者的平均轮候时间呈现上升的趋势,截至2016年平均轮候4.1年。

第三个问题:是否有有效的退出机制,保证长久有效的施行。

在香港,入住公屋不是一劳永逸的,为了保证公屋资源被妥善利用,香港还制定了《富户政策》,要求经济条件达到一定条件的家庭搬出公屋。

在公屋租住十年以后,需要每2年申报一次家庭收入和资产,如果家庭收入是限额的2~3倍,需要缴纳1.5倍的租金,如果是限额的3~5倍,需要缴纳2倍的租金,家庭收入超过公屋收入限额的5倍,或家庭总资产净值超过公屋收入限额的100倍,一年后如果收入或资产没有下降就要离开公屋,或者在香港拥有私人住宅物业,无论家庭收入或者资产都要离开公屋。

所以,在低廉的租金、广泛的覆盖范围和有效的退出机制的综合作用下,香港的公屋制度为低收入者提供了栖身之处。

“公屋”为低收入者提供了栖身之处,但是对普通居民来说,有 “片瓦遮头”只是最基本的条件,条件稍微好一些的居民更希望拥有自己的住房,对于有这个需求但是仍然买不起私人住宅的居民,香港又是怎么做的呢?

这就是让“居者有其屋”的“居屋计划”,也是房委会推出的,让低收入居民可以以低于市场30%~40%的折让价获得属于自己的住房的一种保障机制。

居屋计划将房子出售给居民,建成一批就出售一批,房委会会提前在网上公布将要建成的居屋情况,包括地段、价格等,最近的一批将在2018/2019年建成,加上部分2014年由于买家撤销买卖协议而剩下的居屋一并出售,我们查到8个小区,总共可以提供2120套住房。

包括新建的彩兴苑、银河苑和银蔚苑,以彩兴苑为例,共可出售1358个单位,平均面积在35~45平米左右,总价在270~370万左右,均价8万左右。

低于市场价三成,条件很优厚,那么什么样的居民有资格申请呢?

居屋申请人一般是租住公屋的住户、房委会管理的临时房屋区和平房区的居民,以及其他符合家庭收入和资产净值上限的中低收入家庭,具体分为绿表和白表两种。

绿表申请人一般是公屋租户或者经核实有资格获得公屋的特定组别公屋申请者。白表申请者一般是指低收入并且还没有申请到公屋的居民,他们的收入和资产限额是单身人士月收入2.4万港币、总资产80万港币以下,2人或以上家庭月收入4.8万港币、总资产160万港币以下。

“夹心层”住宅计划

在公屋、居屋和私人住宅市场之外香港还推出过“夹心层”住屋计划,是为收入收刚好超出“公屋”,但是又不足买私人住宅的居民准备的,价格低于市值30%。夹心层计划是1990年香港政府委托房屋协会兴建并管理的,但是这个计划在2000年被终止,剩余三个建成的屋苑于2000年该做私人楼宇以市价出售。

公屋、居屋和夹屋组成了香港低收入阶层的居住保障制度,较低收入的家庭可以申请公屋租住,条件有所改善的居民可以申请购买居屋,空出新的公屋来租住给其他申请者,条件进一步改善的居民可以购买私人住宅。

根据wind信息统计,截至2015年香港有公营租住房屋78.33万间,占香港总住户249.9万的31.3%。

然而无论是公屋还是居屋都是政府通过房委会提供的廉价居住设施,有没有可能高收入人群也去申请,抢占公共资源呢?一般不会的。

第一、香港的社会公德建设和惩治手段较为完善。

申请资料造假会受到严厉的惩罚,几年前一个案例是一家三口包括一个低收入妇女,她57岁没有工作的父亲和10岁的儿子,他们每月领1700多综援(低保)为生,妇女申请公屋的时候为了不用填报失联多年丈夫的收入虚报未婚,被揭发后公屋申请作废,同时被判4个月有期徒刑,缓刑2年,罚款5000港币。

第二、在香港住房被绑定了其他公共资源,如教育资源。

所以,一般有经济能力的家庭会选择学区更好、基础设施建设更完善的私人住宅居住。

香港的私人住房市场

公共住房不以营利为目的,价格不能反映供需,然而靠市场“看不见的手”调控的私人住房房价主要是由供需决定的,所以我们平时听到的关于香港房价的消息主要就是指私人住房市场。

根据前文我们知道香港的房子供不应求,人地关系紧张,根据中原城市指数来看,从1997年到现在,香港的房价涨幅超过50%,2008年金融危机以后,房价在周期性的波动下明显强劲的上涨态势。

在这样房价一路高涨的情况下,特区政府也没有过多干涉,主要有两个原因:

一是香港奉行自由经济政策,

二是政府也依赖房地产市场带来收入,就是土地财政。

1997年回归以后,香港的土地国有,由特区政府管理,房地产用地采取批租制,主要用公开拍卖、书面招标和协议批租三种方式,其中公开拍卖居多,价高者得。

这样一来,拍出的地价就成为政府的财政收入,根据wind数据,香港特区政府财政收入中,只地价收入和一般差饷(地税)就占总收入的20%左右,2015年是18.6%,实际值还要高于这个数字。

在房子供不应求,政府又不干预的情况下,香港的房价又是怎样的呢?

根据wind数据显示,截至2017年7月,香港住房的租金是每平米300~400元港币每月,售价是每平米10~20万,平均15.6万港币左右,售租比是400,也就是说香港的住房要出租33年(400/12)才能回本,超过了国际上较为认可的200~300的合理范围。

房价这么高,香港居民能买的起房吗?

根据wind数据显示,截至2017年6月,香港居民就业人士每月收入中位数是1.53万港币,若房价以15.6万每平米计算,一对夫妻(两人的年收入是36.72万)购买一个40平米的房子,需要624万港币,房价收入比17,意味着香港居民17年的收入才能买上一套房子,远高于合理范围4~6。

香港居民都是如何购房的?

根据人多地少的行情,香港房地产商因地制宜,开发出了许多中小户型的楼盘,被称为“上车盘”。

就是以自己的经济实力先买一个小户型房子上车,等上车以后开始享受房价上涨的福利再换房就容易很多了,这个观点我们在《用数据分析北京房价》中也提到过。

目前“上车盘”房价在300~400万港币之间的居多,面积20~40平米左右,居民需要在这不足40平米的面积上隔出两室一厅一厨一卫。如果是单人住,15平米左右的“蚊型豪宅”也很常见。

加上香港发达的金融业,房贷额度大、成本低,居民可以借到房款90%(600万以下的房子),利率2%(浮动利率,大概在这个数)的贷款。300~400万的房子,九成按揭,首付、税费和佣金等需要50万港币左右,这个入门标准看来并不难达到。

所以,香港的住房市场“公屋—居屋—夹屋—私屋”,层次分明,公共性质住宅和私人住宅“花开两朵”,发展均衡。截至2015年香港共有永久性私人住宅123.91万套,占总户数249.9万的49.5%,永久性公营租住房屋占31%。

综合来看,香港土地和住房供需不均衡的关系反映在公共住宅市场上的成本是轮候时间,轮候期持续增长,反映在私人住宅市场上成本是房价,房价一路高涨。

备注:《香港社会底层民众的居住现状》

“棺材房的租客男女老少各有不同,唯一相同的是大家都负担不起一个可以站立的房间,只好过着弯腰屈膝的日子。”

在地狭人稠的香港,租金最高的并非山顶豪宅或国际金融中心,而是全港十八区中最贫穷的深水埗。那些隐藏在街角巷尾的笼屋、劏房、棺材房,每呎(约0.09平方米)租金最高可达300港元,大约有20万香港市民生活在其中,那是霓虹灯也无法照亮的地方。

笼屋最早出现在1950年代,用作外来劳工的临时住宿。顾名思义,笼屋即一张张被被铁丝网包围的床位,大多存在于深水埗的危楼之中。住在铁笼里的人,也被称为“笼民”。

香港社区组织协会(SOCO)的何喜华回忆80年代探访笼屋时的情景,一个70平米的屋子里,摆放着数十个三层铁笼,里头住有200多人,空气里混杂着烟草、汗水和老旧房屋的气味,难以言喻。住客几乎都是来自内地的劳工,他们每天结束繁忙的工作后,便回到这2平米的栖身之所。

那是属于香港的黄金时代,基层劳工的眼睛里还闪烁着光芒。他们相信,只要靠着一双手,辛苦几年,总能换来更好的生活。

当黄金年代逝去,香港经济高速发展,市场趋于饱和,阶层也走向稳定。没能离开笼屋的住客再也不敢奢望向上流动,只能在笼子里渡过了了余生。他们自嘲,“住在这里的都是孤儿”。

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香港电影《笼民》截图,描述了笼屋居民的生活

1994年,香港颁布了《床位寓所条例》,力图改善并减少“笼屋”。 考虑到笼屋租金低廉、靠近市区,有一定的市场需求,政府没有简单地取缔,而是通过立法确保床位寓所符合消防、卫生以及楼宇安全的最低标准。

2017年,香港连续7年成为楼价最难负担城市首位,楼价中位数为542.2万港元,楼价入息比(楼价中位数除以家庭全年入息中位数)为18.1倍,即一家人需要不吃不喝18年才能存够钱买房。香港私人住宅的租金指数也在10年内上涨了88.6%,家庭每月收入息中位数仅上涨了52.4%,远不及租金涨幅。

面对高昂的租金,遥遥无期的公屋,20万香港人选择住进了劏房里。劏,在粤语中意为“剖开”。劏房,指将房屋分割成多个隔断间。

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香港傲林轩一间150平米的三居,被劏成了18间带厕所的套房,每间租金约为8000港币。

劏房的方式层出不穷,从几户到几十户不等。蜗居其中的是孤寡老人、低收入劳工、长期病患,以及贫穷的妇女儿童。被分割得七零八落的房间里,一家大小所有言谈举动,都在彼此的眼皮底下进行,想睡个安稳觉都难,隐私更是无从谈起。这里仅有的,是源源不绝的木虱、庞大的租金压力和随时可能搬迁的噩梦。

摄影师Benny Lam花费了4年时间,用镜头记录下这些最小1平米、最大不过10平米的房子里所发生的人和事。

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一头黑发的黄生,其实已年过60。为了应付高昂的租金,他不得不终日为生计打拼,经常出入工地,干的活不比年轻人少。

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梁家4人口挤在不足5平米的劏房里。小朋友每天趴在双层床上层做作业、玩耍,行动不便的爸爸留在下层看报纸,时刻叮咛着两姐弟不要吵到邻居,妈妈则坐在一旁切菜。

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利仓父子是日本人,他们身材高大,在狭小的劏房内更是动弹不得,一家人需要蜷缩着身子吃饭。

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一间不足4平米的劏房,四面没有窗户,姐妹俩在床上做作业,共用一把风扇。在香港,约有4万名儿童生活在这样的环境里。

当横向空间已经被分割到极致,房东们把目光投向了纵向空间,“棺材房”便应运而生。一间原本狭窄的劏房内,像火车车厢般分隔出6个床位,每间高度不超过半米,长度不超过2米,中间留一条窄窄的过道。棺材房如同笼屋的现代版,只不过用木板替代了铁丝网。

棺材房的租客男女老少各有不同,唯一相同的是大家都负担不起一个可以站立的房间,只好过着弯腰屈膝的日子。在这里,家的概念被完全颠覆,所有的活动都只能蜷缩在一张小床上进行。住客不能站,只能躺,躺下甚至也无法伸直双腿。而住在条件如此简陋的棺材房,租户仍需要支付每月2000港币的租金。

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50多岁的阿扬是一名装修工,每年总有几个月淡季。失业的日子里,他靠罐头度日。

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梁伯是少数爱看书的棺材房住客,他做过不同的杂工,年纪渐长后被迫失业。没有工作的时候,他便读书,书籍能让他短暂地忘记贫困与忧愁。

“那天回家后,我哭了”,亲眼见识到香港底层的居住困境,摄影师Benny Lam久久不能平复。他将这组照片取名为“Trapped(困住)”,展示了人仿佛被困在笼子里的生活,这是一群隐匿在城市阴翳里的边缘群体。

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躺在摇摇欲坠的行囊下。

在寸土寸金的香港,楼梯转角也能被用作床位出租。比起睡“棺材”,这里更是四面透风,毫无遮挡,身家物品一览无遗。这样的楼梯位也不是一人独享,床位之上还能再搭起一个阁楼,可谓“一梯两户”

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由于床位占据了大半个楼梯,租客白天需将床铺收起,夜晚才能睡下。

天台自然也不会被放过。一位于中环闹市的天台上搭建了12个铁皮屋,各有上下两层。下层是厨房或厕所,上层是贴着天花板的阁楼。炎炎夏日,铁皮屋便成了蒸笼,租客自比“蒸鱼”。清晨,不需要闹钟,睡在屋里的人也能被初生太阳的热气唤醒。

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如同蒸笼的天台阁楼。

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坐在天花板吃饭的老人

为了节省空间,厕所和厨房也常常被合并在一起,洗菜、煮饭、如厕,都发生在同一个空间里。至于吃进嘴里的饭菜,是否会有卫生问题,也容不得住客细想。

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马桶旁摆放着新鲜的排骨和蔬菜。

香港拥有1100多平方公里的土地,因历史、地理环境及政治等原因,土地开发率仅23.7%。其中用作住宅用地的仅77平方公里,与之相对应的则是739万市民的住房需求。稀缺的住宅促使房价一路高涨,同样价格租住的房屋质量越来越差。


从天台遥望

尽管香港政府在1950年代便着手建立公共房屋,致力解决低收入家庭住房问题,但依然无法满足所有底层民众的需求。据香港房屋委员会数据,2017年6月底,约有15万宗一般公屋申请,以及约12万宗配额及积分制下的非长者一人申请。一般申请人的轮候时间为4.7年,长者一人申请者则为2.6年。在等待轮候的日子里,人们不得不选择尚能负担的劏房。

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紧挨着写字楼的劏房

据政府最新公布的数字,劏房居民已接近20万。这不是一个冰冷的数字,而且一个个鲜活的普通人,他们也许是茶餐厅的服务员、商场保安、清洁工......他们同样依靠双手建设城市,城市却没能还以他们一片安身的沃土。

而同样的故事,也在香港以外发生。


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